선원로 171 성서무지개아파트 105동 506호 경매 — 전용 134.98㎡(40.8평) / 감정가 3.3억원

이곡중학교 남측에 인접해 있는 성서무지개아파트는 대구광역시 달서구 이곡동의 대표적인 아파트 단지 중 하나입니다. 주변으로는 간선도로인 선화로를 따라 대단위 아파트단지와 부속상가, 소매점, 음식점 등의 근린생활시설이 형성되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설들이 잘 갖춰져 있어요. 아파트단지 정문에서 도보 약 3-4분 거리에 시내버스정류장이 위치해 있어 대중교통 접근성도 양호한 편입니다. 특히 이 물건은 현재까지 11회차 입찰이 진행되고 있는 만큼 많은 관심을 받고 있는 경매 물건이에요.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경35958
법원명	대구서부지원
소재지	대구광역시 달서구 선원로 171 (이곡동, 성서무지개아파트)
건물명	성서무지개아파트
동/호수	105동 506호
전용면적	134.98㎡ (40.8평)
층수	5층 / 18층
건축년도	1997년 (사용승인일: 1997.12.26.)
입찰일	2026년 4월 16일
입찰장소	1층 입찰법정
최저입찰가	1,315만 4천원
보증금	263만 8천원 (최저입찰가의 20%)
유찰횟수	9회
현재상태	진행 중
감정가	3억 2,600만원

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2025-05-15	유찰	–	–
2회차	2025-06-12	유찰	–	–
3회차	2025-07-17	유찰	–	–
4회차	2025-08-14	유찰	–	–
5회차	2025-09-11	유찰	–	–
6회차	2025-10-16	유찰	–	–
7회차	2025-11-13	유찰	–	–
8회차	2025-12-11	낙찰	–	–
9회차	2026-02-12	유찰	–	–
10회차	2026-03-12	유찰	–	–
11회차	2026-04-16	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	3억 2,600만원	감정평가사 양해창 (2024.06.03 기준)
KB시세 (중간값)	2억 6,500만원	2026.03.27 기준
KB시세 상한	2억 9,250만원	–
KB시세 하한	2억 5,000만원	–
최저입찰가	1,315만 4천원	–
실거래가 대비 할인율	-94.28%	최근 실거래 2억 3천만원 대비
KB시세 대비 할인율	-95.04%	–

최근 실거래 이력

거래일	전용면적	층	거래금액
2026-03-01	–	–	2억 3,000만원

감정평가서에 따르면 본 건물은 토지 1억 9,560만원, 건물 1억 3,040만원으로 배분하여 총 3억 2,600만원으로 평가되었어요. 거래사례비교법을 주된 방법으로 사용했으며, 동일 단지 내 134.98㎡ 같은 면적의 2024년 1월 거래사례 3억 5천만원을 기준으로 산정했습니다.

공시가격 현황

기준연도	공시가격	감정가 대비 비율
2025년	1억 7,500만원	53.7%

교통 분석

감정평가서에 따르면 본건 소재 아파트단지까지 제반차량 접근이 가능하며, 아파트단지 정문에서 도보로 약 3-4분 거리에 시내버스정류장이 소재하고 있어요. 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통여건 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되고 있습니다.

현재 지하철 접근성은 제한적인 상황이지만, 버스 교통망을 통해 대구 시내 주요 지역으로의 이동이 가능해요. 특히 선화로는 달서구의 주요 간선도로 중 하나로, 성서 지역과 대구 시내를 연결하는 중요한 교통축 역할을 하고 있습니다.

도로 접근성

• 남측: 왕복 7차선 아스팔트포장도로
• 서측, 북측, 동측: 왕복 2차선 아스팔트포장도로

아파트 단지는 여러 방향에서 도로에 접해 있어 차량 진출입이 원활하며, 주변 도로망도 잘 발달되어 있어 자가용 이용 시 편리함을 제공합니다.

학군·교육 분석

감정평가서에 따르면 본 건물은 이곡중학교 남측 인근에 위치하고 있어요. 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역과 절대보호구역으로 지정되어 있어, 교육환경이 잘 보호되고 있는 지역입니다.

토지이용계획확인서상 “상대보호구역(세부사항은 남부교육지원청 문의요망), 절대보호구역(세부사항은 남부교육지원청 문의요망)”으로 표시되어 있어, 학교 주변의 교육환경이 법적으로 보호받고 있음을 알 수 있어요.

교육시설 접근성

이곡동 지역은 성서신도시의 일부로 계획적으로 개발된 지역이라 교육시설이 체계적으로 배치되어 있습니다. 특히 이곡중학교가 바로 인근에 위치해 있어 중학생 자녀가 있는 가정에게는 매우 유리한 입지조건을 제공해요.

학원가 현황

성서 지역은 대구의 대표적인 신도시 중 하나로, 교육 인프라가 잘 발달된 지역입니다. 주변에는 다양한 학원들이 위치하고 있어 자녀 교육에 필요한 사교육 환경도 갖춰져 있어요.

생활 편의시설

감정평가서에 따르면 주위는 간선도로(선화로)를 따라 대단위 아파트단지 및 부속상가, 소매점, 음식점 등의 근린생활시설과 노선상가 후면의 주택지대로 형성되어 있어, 일상생활에 필요한 편의시설들이 잘 구축되어 있습니다.

주요 상업시설

시설명	카테고리	특징
성서아나고꼼장어	음식점	지역 맛집
해물군꼬꼬양	음식점	해물요리 전문
토탈피부미용	미용시설	피부관리 서비스
그때그날..	기타시설	–
늘푸른공인중개사사무소	부동산	지역 부동산 업체

근린상가 현황

선화로를 따라 형성된 노선상가에는 다양한 생활편의시설들이 위치하고 있어요. 대형마트는 물론 소규모 상점들까지 고르게 분포되어 있어, 일상적인 쇼핑이나 식사 등이 편리한 환경입니다.

아파트 단지 내부와 주변에는 부속상가들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 성서 지역의 중심가까지도 가까운 거리에 있어 더 다양한 편의시설 이용이 가능해요.

자연환경·주거환경

주변 환경

감정평가서에 따르면 주변에는 공원과 학교 등이 위치하고 있어 양호한 주거환경을 형성하고 있습니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되고 있어요.

아파트 단지가 위치한 지역은 남측 하향 완경사지대로, 동별에 따라 부분적으로 평탄하게 형성되어 있는 세로장방형에 가까운 형태의 토지에 조성되어 있습니다. 이러한 지형적 특성으로 인해 일조권과 조망권이 어느 정도 확보되어 있어요.

범죄통계 (달서구 전체, 2024년 기준)

범죄유형	주요 세부유형	발생건수
지능범죄	사기	4,108건
교통범죄	교통범죄	2,335건
기타범죄	기타범죄	2,286건
절도범죄	절도범죄	1,965건
폭력범죄	폭행	1,183건
특별경제범죄	특별경제범죄	938건

달서구는 대구광역시의 대표적인 주거지역으로 전반적으로 안전한 편이지만, 사기나 교통사고 등에 대한 주의가 필요해요. 폭력범죄나 강력범죄는 상대적으로 적은 편입니다.

건물 정보

건축물대장 정보

항목	내용
건물명	성서무지개타운
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	22,404.06㎡
대지면적	29,016.70㎡
건폐율	4.19%
용적률	73.19%
사용승인일	1997년 12월 26일
지상층수	18층
지하층수	1층
승강기수	정보없음
세대수	144세대
에너지효율등급	등급없음

단위세대 상세정보

감정평가서에 따르면 해당 세대는 철근콘크리트조로 건축되었으며, 집합건축물대장 ‘건축물현황도’에 따르면 「방4, 거실, 주방, 욕실2 등」의 구조로 되어 있어요.

마감재료:
– 외벽: 시멘몰탈위 페인팅 등 마감
– 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
– 바닥: 일반 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감
– 창호: 알루미늄새시창호

설비현황:
– 위생 및 급·배수설비 ✓
– 옥내소화전 ✓
– 승강기설비 ✓
– 화재탐지설비 ✓
– 지역난방설비 ✓
– 도시가스설비 ✓

공시지가 현황

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용구분
2025년	189만원	일반

토지이용계획

용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역

용도지구: 택지개발지구기타(택지개발사업완료)

용도구역:
– 지구단위계획구역(공동주택용지)
– 가축사육제한구역
– 상대보호구역 (교육환경 보호)
– 절대보호구역 (교육환경 보호)

기타 제한사항:
– 도로(접합)
– 택지개발촉진법 적용지역

지역 시장 동향

아파트 매매가격 지수 (달서구)

기준일	매매가격지수	전년 대비 변화
2025-04-01	97.03	–
2025-03-01	96.76	-4.26포인트
2025-02-01	97.18	–
2025-01-01	98.41	-1.89포인트
2024-04-01	100.31	–
2024-03-01	101.02	–

감정평가서에서 사용한 시점수정 기준에 따르면, 달서구 아파트 매매가격지수는 2024년 4월 75.5에서 2024년 6월 기준시점까지의 변화를 반영하여 산정되었어요. 전반적으로 지역 아파트 시장은 안정세를 보이고 있습니다.

감정평가 거래사례 분석

감정평가서에 포함된 동일 단지 거래사례를 보면:

사례	면적	거래시점	거래금액	㎡당 단가
#1	134.98㎡	2024.01.05	3억 5,000만원	259만원/㎡
#2	134.98㎡	2022.08.03	3억 8,000만원	282만원/㎡
#3	84.99㎡	2024.02.20	2억 5,200만원	297만원/㎡

동일 면적(134.98㎡)의 최근 거래사례를 보면, 2024년 1월에 3억 5천만원에 거래되어 감정가 3억 2,600만원보다 높은 수준을 보이고 있어요.

달서구 상급지 TOP 5

현재 달서구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같아요:

| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|——|——–|———-|—-|———–|———|———|———|———|
| 1위 | 삼성명가타운 | 84.94㎡ | 7층 | 1억 5,680만원 | 2억 2,400만원 | -36.00% | 2026-04-09 | B | 70점 |
| 2위 | 우방청자 | 66.13㎡ | 5층 | 1억 8,340만원 | 2억 6,200만원 | -3.47% | 2026-04-09 | B | 68점 |
| 3위 | 동서송현해맞이아파트 | 84.89㎡ | 3층 | 1억 8,480만원 | 2억 6,400만원 | -30.26% | 2026-04-14 | B | 68점 |
| 4위 | 우방송현하이츠 | 202.59㎡ | 5층 | 3억 8,710만원 | 5억 5,300만원 | -29.62% | 2026-04-09 | B | 67점 |
| 5위 | 보성은하아파트 | 208.83㎡ | 16층 | 6억 1,400만원 | 6억 1,400만원 | 2.33% | 2026-04-09 | B | 67점 |
| – | ★성서무지개아파트 | 134.98㎡ | 5층 | 1,315만원 | 3억 2,600만원 | -95.04% | 2026-04-16 | B | 67점 |

이 물건은 달서구 내에서도 양호한 입지조건을 가지고 있으며, 특히 극도로 낮은 최저입찰가로 인해 높은 관심을 받고 있어요.

특별한 권리관계 및 유의사항

주택임차권등기

이 물건에는 특별한 권리관계가 설정되어 있어 주의가 필요해요:

임차권등기 현황:
– 접수번호: 제73609호 (2023.9.15. 접수)
– 임차보증금:
– 1차: 2억 6,500만원
– 2차: 2억 6,500만원
– 3차: 2억 7,800만원
– 전입일자: 2016.2.25.
– 확정일자: 1차 2018.3.5., 3차 2023.7.25.

중요한 매수조건:
배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰자가 임차보증금의 미변제 잔액을 부담해야 함을 의미하므로, 입찰 전 반드시 배당표를 확인하고 전문가와 상담받으시길 권합니다.

개시결정

• 개시결정일: 2024년 5월 27일
• 현재 진행 상황: 11회차 입찰 진행 중

대출 및 자금조달 정보

시중은행 주택담보대출 금리 (변동금리 기준)

| 은행명 | 최저금리 | 최고금리 | 특징 |
|——–|———-|———-|
| 신한은행 | 3.71% | 5.36% | 경쟁력 있는 금리 |
| 농협은행 | 3.80% | 5.81% | 안정적인 조건 |
| 국민은행 | 4.07% | 6.21% | 다양한 상품 |
| 기업은행 | 4.18% | 6.58% | – |
| 광주은행 | 4.49% | 5.82% | 지역은행 |

정책자금 현황

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.00%~1.30%	4,500만원	만 19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하
버팀목전세자금	2.50%~3.50%	1억 2,000만원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	–	4억 5,000만원	버팀목전세자금 이용자 중 갱신 대상

투자 시 고려사항

이 물건은 다음과 같은 특징을 가지고 있어요:

장점:
1. 극도로 낮은 최저입찰가 (감정가 대비 95% 할인)
2. 성서신도시의 안정적인 주거지역
3. 교육환경 보호구역으로 지정된 양호한 환경
4. 144세대 규모의 중간 규모 단지
5. 18층 건물의 5층으로 적정층

주의사항:
1. 11회에 걸친 유찰로 인한 권리관계 복잡성
2. 높은 임차보증금으로 인한 인수 부담
3. 1997년 건축으로 인한 노후도
4. 지하철 접근성 제한

권리관계 복잡성:
특히 임차보증금 2억 7,800만원이 설정되어 있고, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 실제 투자금액은 최저입찰가보다 훨씬 높아질 수 있어요.

데이터 기준

• 감정평가 기준일: 2024년 6월 3일 (감정평가사 양해창)
• KB시세 기준일: 2026년 3월 27일
• 데이터 수집일: 본 분석 작성 시점
• 범죄통계: 2024년 기준
• 공시지가: 2025년 기준

면책사항: 본 자료는 공개된 데이터를 기반으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 추천이 아닙니다. 경매 참여 전에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/139435