안산시 단원구 동명벽산블루밍아파트 경매 — 전용 84.94㎡ / 감정가 5.9억

경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 동명벽산블루밍아파트는 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리잡고 있어요. 감정평가서에 따르면 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난하고, 학교, 공원, 자연림 등이 주변에 형성되어 제반 입지여건이 양호한 편입니다. 총 18층 규모의 철근콘크리트 구조 건물로 2010년 12월 사용승인을 받았으며, 현재 111동 201호(2층)가 경매에 나온 상황이에요. 입지점수는 69점으로 B등급을 기록하며, 특히 교통접근성(85점)과 학군여건(90점)에서 높은 점수를 받았습니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2022타경3328
법원명	수원지방법원 안산지원
소재지	경기도 안산시 단원구 선부광장북로 36 (선부동)
건물명	동명벽산블루밍아파트
전용면적	84.94㎡ (약 25.7평)
층/총층수	2층/18층
건축연도	2010년
입찰일	2026년 4월 23일
입찰장소	안산지원 본관 1층 경매법정
감정가	5억 8,600만원
최저입찰가	4억 1,020만원
보증금	4,102만원 (입찰가×10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2023-03-23	유찰	–	–
2회차	2023-04-27	낙찰	–	–
3회차	2026-04-23	진행중	–	–

주목할 점은 2회차에서 낙찰되었으나 현재 3회차 경매가 진행 중인 상황이에요. 이는 낙찰자가 잔금을 납부하지 못하거나 다른 사유로 경매가 재개된 것으로 보입니다.

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	5억 8,600만원	2022년 9월 30일 기준
KB시세 상한	5억 3,000만원	2026년 4월 3일 기준
KB시세 중간	5억 2,000만원	–
KB시세 하한	5억 500만원	–
최저입찰가	4억 1,020만원	감정가의 70%
KB대비 할인율	-21.12%	시세 대비 할인
실거래가 대비	+3.85%	2026년 3월 실거래 대비

이 물건의 가장 큰 매력은 KB시세 대비 21% 할인된 가격이에요. 감정가(5.9억) 대비 최저입찰가(4.1억)는 약 30% 할인된 수준으로, 상당한 가격 메리트가 있습니다. 다만 2026년 3월 실거래가(3억 9,500만원) 대비로는 약 4% 높은 수준이니 참고하시기 바라요.

공시가격 현황

기준연도	공시가격	감정가 대비
2025년	3억 2,500만원	55.5%

공시가격은 감정가의 절반 수준으로, 일반적인 아파트의 공시가격 비율과 유사해요. 향후 보유세 등을 계산할 때 참고하시면 됩니다.

교통 분석

감정평가서에 따르면 본 건물까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 대체로 무난한 상황입니다. 다만 구체적인 지하철역까지의 거리나 소요시간에 대한 정보는 제공되지 않아, 현장 답사를 통해 확인해보시는 것이 좋겠어요.

안산시 단원구는 수도권 서남부에 위치하여 서울로의 접근성도 고려해야 할 요소예요. 일반적으로 안산 지역에서 서울 시내까지는 지하철 4호선을 이용할 수 있으며, 버스 교통망도 잘 발달되어 있는 편입니다.

대중교통 이용 팁

안산시는 지하철 4호선의 종착역이 있는 지역으로, 서울 강남이나 종로 방면으로의 접근성이 양호해요. 또한 수원, 인천 방면으로도 버스 노선이 잘 연결되어 있어 광역교통 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

학군·교육 분석

입지점수에서 학군 부문이 90점으로 매우 높은 점수를 받았어요. 감정평가서에 따르면 주변에 학교가 위치하고 있으며, 상대보호구역(선부초등학교, 원일중학교)에 해당하는 지역이라 교육환경이 우수한 편입니다.

상대보호구역이란 학교 경계선으로부터 200m까지의 구역을 말하며, 이 지역 내에서는 교육환경 보호를 위한 각종 제한사항이 적용돼요. 이는 역으로 말하면 학교가 매우 가까운 거리에 있다는 의미이기도 합니다.

교육환경의 장점

• 선부초등학교, 원일중학교 상대보호구역 내 위치
• 학군 점수 90점으로 우수한 교육여건
• 대규모 아파트단지 지역으로 또래 친구들이 많을 것으로 예상
• 교육환경 보호를 위한 법적 제한이 적용되는 양호한 환경

다만 구체적인 학교별 거리나 도보시간, 각 학교의 규모나 교육과정에 대한 세부 정보는 별도로 확인해보시는 것을 추천드려요.

생활 편의시설

수집된 데이터에 따르면 주변에 몇 가지 상업시설이 위치해 있어요:

음식점/편의시설

• 오복사 (중식당으로 추정)
• 김밥친구 (분식점)
• 처갓집양념통닭 (치킨전문점)
• 앗싸가요주점 (주점)
• 제이제이성인PC방 (PC방)

감정평가서에서도 주변에 근린생활시설이 있다고 언급되어 있어, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 이용할 수 있을 것으로 보여요. 다만 대형마트나 종합병원 등 주요 생활인프라까지의 접근성은 별도로 확인해보시길 권해드립니다.

주거환경 특성

감정평가서에 따르면 이 지역은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원, 자연림 등이 혼재된 지역으로 제반 입지여건이 대체로 무난하다고 평가되고 있어요. 이는 주거지로서의 기본적인 조건은 갖추고 있다는 의미로 해석할 수 있습니다.

자연환경·주거환경

감정평가서에 따르면 주변에 공원과 자연림이 있어 자연환경이 양호한 편이에요. 이는 주거환경의 쾌적성에 긍정적인 요소로 작용할 것으로 보입니다.

주변 환경 특성

• 공원 시설 인근 위치로 산책이나 운동 여건 양호
• 자연림 존재로 공기질 및 경관 우수
• 대규모 아파트단지 지역으로 계획적 개발
• 주거지역으로서의 정숙한 환경

범죄 안전 현황

안산시 단원구 전체의 2024년 범죄통계를 보면:

범죄 유형	발생 건수	특이사항
사기	6,387건	가장 높은 비중
교통범죄	4,169건	두 번째로 높음
기타범죄	4,092건	세 번째
절도범죄	2,722건	재산범죄
폭행	2,034건	폭력범죄 중 최다

전체적으로 보면 강력범죄(살인, 강도 등)는 상대적으로 적고, 사기나 교통범죄 등이 주를 이루고 있어요. 일반적인 도시지역의 범죄 패턴과 유사한 수준으로 보입니다.

장례시설 현황

현재 수집된 데이터상으로는 반경 2km 내 장례시설에 대한 정보가 없어, 해당 지역에는 장례시설이 없거나 멀리 떨어져 있는 것으로 보여요. 이는 주거환경 측면에서는 긍정적인 요소로 볼 수 있습니다.

건물 정보

건축물 기본 정보

항목	내용
건물명	동명 벽산 블루밍 아파트
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	7,597.53㎡
대지면적	30,379.8㎡
건폐율	–
용적률	–
사용승인일	2010년 12월 28일
지상층수	18층
지하층수	0층
세대수	70세대
에너지효율등급	미평가

해당 호수 상세 정보

감정평가서에 따르면 111동 201호는 다음과 같은 특징을 가지고 있어요:

• 전용면적: 84.94㎡ (약 25.7평)
• 공용면적: 76.263㎡
• 계약면적: 161.203㎡ (전용+공용)
• 대지권면적: 43.63㎡
• 층수: 2층/18층
• 구조: 철근콘크리트구조
• 방 구성: 방3개, 거실, 주방, 욕실2개, 보일러실, 발코니, 현관

건물 시설 및 마감

감정평가서에 따른 건물 상태는 다음과 같아요:

• 외벽: 시멘트몰탈 위 페인팅 마감
• 창호: 하이샷시 이중창호
• 관리상태: 대체로 무난한 수준
• 설비: 위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 소화전설비, 난방설비

건축한 지 약 14년이 경과한 상태이지만, 감정평가사의 현장 조사 결과 관리상태가 무난하다고 평가받았어요. 다만 실제 내부는 이해관계인 부재로 직접 확인하지 못했기 때문에, 경매 진행 시 내부 상태를 별도로 확인해보시는 것이 중요합니다.

공시지가 정보

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용
2025년	215만 3천원	일반

토지이용계획 및 제한사항

용도지역 및 지구

감정평가서에 따르면 이 지역의 토지이용 현황은 다음과 같아요:

용도지역:
– 도시지역
– 제3종일반주거지역

도로 관련:
– 대로3류 (폭 25m~30m) 집산도로 접합
– 중로1류 (폭 20m~25m) 집산도로 접합
– 일반철도 저촉

각종 지구 및 구역:
– 가축사육제한구역 (가축분뇨관리법)
– 상대보호구역 (선부초등학교, 원일중학교)
– 대기관리권역
– 정비구역 (도시 및 주거환경정비법)
– 도시교통정비지역
– 생활소음진동관리지역
– 성장관리권역 (수도권정비계획법)

제한사항 의미

제3종일반주거지역은 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위한 지역이지만, 아파트 등 공동주택 건설도 허용되는 지역이에요. 건폐율 50%, 용적률 200% 이하로 제한됩니다.

상대보호구역은 학교 경계선으로부터 200m 이내 지역으로, 교육환경에 해로운 시설의 설치가 제한돼요. 이는 주거환경의 질을 높이는 긍정적 요소로 작용합니다.

정비구역으로 지정되어 있다는 것은 향후 재개발이나 재건축 가능성이 있다는 의미일 수도 있어요. 다만 구체적인 계획이나 시기는 별도로 확인해보시길 권합니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 안산시 단원구 지역에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같아요:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1위 ★	동명벽산블루밍아파트	84.94㎡	2층	4.1억	5.9억	-21.12%	4/23	B등급	69점
2위	안산메트로타운푸르지오힐스테이트	84.91㎡	22층	3.6억	5.2억	-29.93%	4/23	B등급	66점
3위	이편한세상초지역센트럴포레	59.97㎡	34층	4.5억	6.4억	–	4/14	C등급	62점
4위	이편한세상선부파크플레이스	84.98㎡	8층	4.1억	5.9억	-31.50%	4/14	C등급	62점
5위	주공아파트	75.51㎡	6층	2.7억	3.9억	-35.00%	4/14	C등급	62점

★ 표시된 동명벽산블루밍아파트가 현재 분석 대상 물건으로, 지역 내에서 가장 높은 입지점수를 기록하고 있어요. 특히 교통 접근성(85점)과 학군 여건(90점)에서 다른 물건들보다 우수한 평가를 받았습니다.

주목할 점은 KB시세 대비 할인율이 -21.12%로 다른 물건들(-29.93%, -31.50%, -35.00%)에 비해 상대적으로 낮다는 것인데, 이는 입지가 좋은 만큼 시장에서도 높게 평가받고 있다는 의미로 해석할 수 있어요.

대출 및 금융 정보

주요 은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리	비고
국민은행	주택담보대출	4.070%	6.210%	변동금리
신한은행	주택담보대출	3.710%	5.360%	변동금리
농협은행	주택담보대출	3.800%	5.810%	변동금리
기업은행	주택담보대출	4.180%	6.580%	변동금리
광주은행	주택담보대출	4.490%	5.820%	변동금리

현재 시장 금리는 3.7%~6.6% 수준으로 형성되어 있어요. 신한은행이 가장 낮은 최저금리(3.71%)를 제공하고 있으며, 개인의 신용등급과 소득수준에 따라 적용 금리가 달라집니다.

정책자금 대출 상품

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0%~1.3%	4,500만원	만 19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하
버팀목전세자금	2.5%~3.5%	1억 2천만원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원 버팀목전세자금	–	4억 5천만원	기존 버팀목 이용자 갱신 시

정책자금 대출을 이용할 수 있는 조건에 해당한다면, 시중은행 대출보다 훨씬 유리한 조건으로 자금을 조달할 수 있어요.

경매 참여 시 자금 계획

경매 낙찰 시 필요한 자금을 미리 계산해보시기 바라요:

1. 보증금: 4,102만원 (입찰 시 즉시 납부)
2. 잔금: 약 3.7억원 (낙찰가에서 보증금 제외, 낙찰 후 1개월 내 납부)
3. 취득세: 낙찰가의 약 1~3% (지방세)
4. 법무사비: 약 100~200만원
5. 기타 비용: 명도비용, 수리비 등

전체적으로 낙찰가 외에 추가로 필요한 비용이 약 1,000~2,000만원 정도 더 소요될 수 있으니 자금 계획을 충분히 세우시기 바라요.

투자 관점 분석

시장 가치 분석

이 물건의 가장 큰 매력은 입지 대비 상당한 가격 할인이에요. 입지점수 69점(B등급)으로 지역 내 최상위권이면서도, KB시세 대비 21% 할인된 가격에 나온 점이 주목할 만합니다.

긍정적 요소들:
– 지역 내 입지점수 1위 (69점)
– 교통 접근성 우수 (85점)
– 학군 여건 최우수 (90점)
– KB시세 대비 21% 할인
– 70세대 규모의 적정 단지
– 2010년 준공으로 비교적 최근 건축

주의사항들:
– 2층이라는 상대적으로 낮은 층수
– 1회 유찰 이력 존재
– 건물 내부 상태 미확인
– 명도 등 점유 상황 불분명

수익성 전망

현재 실거래가(3억 9,500만원) 대비 약 4% 높은 수준에서 시작되지만, KB시세(5억 2천만원)를 고려하면 여전히 상당한 상승 여력이 있어 보여요. 다만 경매 물건 특성상 실제 낙찰가는 최저입찰가보다 높아질 가능성이 크니, 예상 낙찰가까지 고려한 투자 판단이 필요합니다.

임대 수익률 참고:
안산시 단원구 84㎡급 아파트의 일반적인 전세가는 시세의 60~70% 수준으로, 약 3억원 내외로 예상됩니다. 월세의 경우 전세가의 연 4~5% 수준인 월 100~120만원 정도로 추정되니 참고하시기 바라요.

데이터 기준 및 유의사항

• 감정평가 기준일: 2022년 9월 30일
• KB시세 기준일: 2026년 4월 3일
• 실거래가 기준: 2026년 3월 1일
• 범죄통계 기준: 2024년 안산시 단원구 전체
• 공시가격 기준: 2025년

본 자료는 공개된 법원 경매 정보와 각종 공공데이터를 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 분석 자료입니다. 투자 권유나 매매 추천이 아니며, 실제 투자 결정 시에는 현장 답사와 추가적인 실사를 통해 신중히 판단하시기 바랍니다.

경매 물건의 특성상 점유자 존재 여부, 건물 내부 상태, 하자 여부 등은 직접 확인이 어려울 수 있으니, 경매 참여 전 충분한 조사와 전문가 상담을 받으시길 권해드려요.

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