[입지 C등급] 동대문구 아르떼하임 경매 — 전용 53.34㎡ / 감정가 3.8억 / 입찰일 2026-03-24

동대문구 장안동에 위치한 아르떼하임 9층 903호 경매물건에 대해 상세히 분석해보겠습니다. 이 물건은 전용면적 53.34㎡(약 16.1평) 규모로 감정가 3.8억원에 책정되어 첫 입찰을 앞두고 있는 복합주거시설입니다. 서울북부지방법원에서 진행되는 이 경매는 2026년 3월 24일 제101호 입찰법정에서 실시됩니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경12464
법원명	서울북부지방법원
소재지(지번)	서울특별시 동대문구 장안동 372-12
소재지(도로명)	서울특별시 동대문구 장한로 107 (장안동)
건물명	아르떼하임
호실	9층 903호
전용면적	53.34㎡ (약 16.1평)
층수	9층
총층수	15층
건축연도	정보 없음
입찰일	2026년 3월 24일
입찰장소	제101호 입찰법정
감정가	3억 8,200만원
최저입찰가	3억 8,200만원
보증금	3,820만원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	0회 (첫 입찰)
현재상태	입찰 예정

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2026-03-24	진행 예정	–	–

이 물건은 2023년 5월 3일 압류된 상태로, 현재 첫 번째 입찰을 앞두고 있는 신선한 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 평슬래브지붕으로 된 15층 규모의 복합건물로, 아파트와 오피스텔이 함께 있는 구조입니다.

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	3억 8,200만원	허진 감정평가사 (2025.05.13)
최저입찰가	3억 8,200만원	첫 입찰로 감정가 100%
보증금	3,820만원	입찰가의 10%
KB시세	정보 없음	복합주거시설로 별도 시세 없음

이 물건은 첫 번째 입찰이므로 감정가와 최저입찰가가 동일하게 책정되어 있습니다. 일반적으로 첫 입찰에서는 감정가의 80-90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많지만, 입지 조건과 물건의 매력도에 따라 차이가 날 수 있습니다.

지역 부동산 시장 동향

동대문구 아파트 매매지수 변화를 살펴보면 다음과 같습니다:

기준월	매매지수	전월 대비 변화
2025년 4월	184.40	+3.1%
2025년 3월	178.78	+2.7%
2025년 2월	174.05	+1.9%
2025년 1월	170.89	-0.1%
2024년 4월	171.04	+1.3%
2024년 3월	168.88	–

최근 1년간 동대문구 아파트 매매지수는 지속적인 상승세를 보이고 있으며, 특히 2025년 들어 상승 폭이 확대되고 있는 추세입니다.

교통 분석

이 물건의 교통 편의성은 입지 점수에서 45점을 받아 다소 아쉬운 수준입니다. 지하철역까지의 거리나 접근성에 제한이 있을 것으로 판단됩니다.

동대문구 장안동 지역의 대중교통 이용을 위해서는 버스 노선을 주로 활용해야 할 것으로 보입니다. 해당 지역은 동대문구의 북동쪽에 위치하여 도심 접근성 면에서는 다소 제약이 있을 수 있지만, 상대적으로 조용한 주거환경을 제공합니다.

장안동에서 주요 지역으로의 이동 시에는 버스를 이용한 환승이 필요할 것으로 예상되며, 이는 교통 점수가 낮게 나온 주요 원인으로 분석됩니다.

학군·교육 분석

교육 환경 측면에서는 80점의 높은 점수를 받았습니다. 동대문구는 서울시 내에서도 교육 인프라가 잘 갖춰진 지역 중 하나입니다.

주요 교육시설 현황

동대문구 장안동 일대에는 다양한 교육기관이 위치하고 있습니다. 초등학교로는 경기초등학교, 경복초등학교, 계성초등학교, 광운초등학교, 경희초등학교 등이 있으며, 중학교로는 가락중학교, 가산중학교, 가원중학교, 강남중학교, 강동중학교 등 다수의 학교가 분포되어 있습니다.

고등학교의 경우에는 가락고등학교, 가재울고등학교, 강동고등학교, 강서고등학교, 강일고등학교 등이 있어 선택의 폭이 넓습니다. 특히 경기고등학교, 경기여자고등학교와 같은 명문고등학교도 접근 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

학원가 현황

교육 관련 시설로는 장구동호회연습실과 같은 문화예술 교육시설도 확인됩니다. 동대문구는 전반적으로 학원가가 발달되어 있어 다양한 사교육 기회를 제공합니다.

대학교로는 건국대학교사범대학부속고등학교, 건국대학교사범대학부속중학교가 있어 우수한 교육 환경을 자랑합니다. 또한 고려대학교사범대학부속고등학교, 고려대학교사범대학부속중학교, 경희대학교 관련 교육기관들도 인근에 위치하고 있습니다.

생활 편의시설

생활 편의시설 점수는 80점으로 높은 수준을 기록했습니다. 일상생활에 필요한 다양한 편의시설들이 잘 갖춰져 있음을 의미합니다.

마트·쇼핑시설

시설명	업종	특징
하이모터스무역	마트	생필품 구매 가능

음식점·카페

시설명	업종	특징
촬사리	음식점	지역 맛집
봉평메밀막국수	음식점	전통 한식

지역 내에는 다양한 음식점들이 위치하여 외식 문화를 즐기기에 좋은 환경입니다. 촬사리와 봉평메밀막국수 같은 지역 맛집들이 있어 거주민들의 식생활에 도움이 됩니다.

서비스업

시설명	업종	특징
스타일스토리	서비스업	생활 서비스 제공

스타일스토리와 같은 서비스업체들도 인근에 위치하여 일상생활에 필요한 각종 서비스를 이용할 수 있습니다.

자연환경·주거환경

치안 환경

동대문구 지역의 2024년 범죄 통계를 분석해보면 다음과 같습니다:

주요 범죄 유형별 발생 현황:

범죄 유형	발생 건수	특징
지능범죄(사기)	2,685건	가장 많이 발생
절도범죄	1,618건	두 번째로 많음
기타범죄	1,669건	다양한 경범죄
교통범죄	1,265건	교통사고 관련
폭력범죄(폭행)	869건	폭력 관련

강력범죄 세부 현황:
– 강제추행: 90건
– 강간: 25건
– 유사강간: 9건
– 방화: 8건
– 살인미수: 5건
– 강도: 4건
– 살인기수: 2건

전체적으로 보면 지능범죄와 절도범죄가 높은 비중을 차지하고 있으며, 강력범죄는 상대적으로 낮은 수준입니다. 일반적인 도심 지역의 범죄 패턴을 보이고 있어 특별히 위험한 지역은 아닌 것으로 판단됩니다.

건물 정보

건축물 상세 정보

항목	내용
건물명	아르떼하임
주용도	공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)
구조	철근콘크리트구조 평슬래브지붕
총층수	15층
지하층수	2층
대상 호실	9층 903호
전용면적	53.34㎡
건물 총 연면적	2,902.75㎡

층별 면적 구성

건축물대장에 따르면 아르떼하임의 층별 구성은 다음과 같습니다:

층수	면적(㎡)	비고
지하2층	266.49
지하1층	53.22
1층	64.97 + 53.38	복합 용도
2~8층	255.73 (각층)	저층부
9~15층	199.33 (각층)	고층부
옥탑1층	27.35	연면적 제외

대상 물건이 위치한 9층부터는 199.33㎡의 면적으로 구성되어 있으며, 이는 여러 호실로 분할되어 있는 것으로 보입니다. 9층 903호는 이 중 53.34㎡를 차지하는 전용 공간입니다.

건물 특징

아르떼하임은 아파트와 오피스텔이 복합된 형태의 건물입니다. 철근콘크리트구조로 견고하게 지어졌으며, 평슬래브지붕 구조를 채택하고 있습니다. 15층 규모의 중고층 건물로 도심형 주거공간의 특성을 가지고 있습니다.

지역 시장 동향

동대문구 부동산 시장 트렌드

앞서 언급했듯이 동대문구의 아파트 매매지수는 최근 1년간 꾸준한 상승세를 보이고 있습니다. 2024년 3월 168.88에서 2025년 4월 184.40으로 약 9.2% 상승했습니다.

이러한 상승세는 다음과 같은 요인들에 기인합니다:
– 서울시 전체적인 부동산 시장 회복세
– 동대문구의 교통 인프라 개선 기대감
– 상대적으로 저렴한 주택가격으로 인한 수요 증가
– 재개발·재건축 사업 진행에 따른 기대감

지역 대표 주거단지

동대문구 내에는 다양한 규모의 주거단지들이 분포되어 있습니다. 대표적인 아파트 단지로는 래미안 크레시티, 이문스카이뷰, 스마트트라움 등이 있으며, 이들은 모두 현재 경매시장에서 거래되고 있는 물건들입니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 동대문구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 기준 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층수	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	총점
1위	래미안 크레시티	84.98㎡	11층	12억 9,600만원	16억 2,000만원	-23.31%	2026-04-07	B등급	74점
2위	이문스카이뷰	25.99㎡	11층	7,277만원	3억 4,700만원	–	2026-04-14	B등급	72점
3위	아르떼하임	29.53㎡	14층	1억 7,040만원	2억 1,300만원	–	2026-03-31	B등급	70점
4위	(무명건물)	12.95㎡	8층	1억원	1억 2,500만원	–	2026-03-31	B등급	69점
5위	★ 아르떼하임	53.34㎡	9층	3억 8,200만원	3억 8,200만원	–	2026-03-24	C등급	63점

★ 표시된 물건이 현재 분석 대상 물건입니다. 동일한 아르떼하임 건물에서 두 개의 호실이 경매에 나와 있음을 확인할 수 있습니다. 14층 호실이 70점으로 더 높은 점수를 받았는데, 이는 높은 층수와 상대적으로 작은 면적이 영향을 준 것으로 보입니다.

대출 및 자금 조달 방안

시중은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리	평균금리
국민은행	주택담보대출(변동금리)	4.07%	6.21%	–
신한은행	주택담보대출(변동금리)	3.71%	5.36%	–
농협은행	주택담보대출(변동금리)	3.80%	5.81%	–
기업은행	주택담보대출(변동금리)	4.18%	6.58%	–
광주은행	주택담보대출(변동금리)	4.49%	5.82%	–

현재 시중은행의 주택담보대출 금리는 3.71%~6.58% 범위에서 형성되어 있습니다. 신한은행이 가장 낮은 최저금리를 제공하고 있으며, 개인의 신용등급과 소득 수준에 따라 적용 금리가 결정됩니다.

정책자금 활용 방안

프로그램명	금리	대출한도	대상자격
청년전용 보증부월세대출	0.00%~1.30%	4,500만원	만19~34세 무주택 청년, 부부합산 연소득 5천만원 이하
버팀목전세자금	2.50%~3.50%	1억 2,000만원	부부합산 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원 버팀목전세자금	–	4억 5,000만원	기존 버팀목 대출 이용자 중 갱신요구권 행사 후 증액 계약자

경매 낙찰 후 거주 목적이 아닌 임대사업을 계획한다면, 해당 물건을 전세로 내놓을 경우 입주자들이 위의 정책자금을 활용할 수 있어 임대수요 확보에 도움이 될 수 있습니다.

투자 관점 분석

물건의 특징 및 장단점

장점:
1. 교육환경 우수: 80점의 높은 교육 점수로 자녀가 있는 가정에게 매력적
2. 편의시설 양호: 80점의 편의시설 점수로 생활 인프라 우수
3. 첫 입찰 물건: 유찰 이력이 없어 상대적으로 깨끗한 물건
4. 적정 규모: 53.34㎡(16.1평)로 1~2인 가구에 적합한 크기
5. 중고층 위치: 9층으로 채광과 조망권 확보 가능

단점:
1. 교통 접근성 아쉬움: 45점의 낮은 교통 점수
2. 건축연도 미상: 건물의 노후도 파악 어려움
3. 복합용도 건물: 아파트와 오피스텔 혼재로 순수 주거지역 대비 환경 제약
4. 첫 입찰 리스크: 시장 반응 예측 어려움

예상 수요층

1. 실거주 목적: 동대문구 지역에서 거주를 희망하는 1~2인 가구
2. 전세 임대: 인근 대학교나 직장을 다니는 청년층 대상 임대사업
3. 소형 투자: 상대적으로 부담 없는 가격대의 소형 투자 물건 선호자

데이터 기준 및 면책사항

• 감정평가 기준일: 2025년 5월 13일 (감정평가사: 허진)
• 데이터 수집 기준일: 2026년 3월 24일 입찰 예정 기준
• 범죄통계 기준: 2024년 동대문구 전체 통계
• 부동산 시장 지수: 2025년 4월까지의 공식 통계

본 자료는 공개된 법원 경매 정보와 각종 공공데이터를 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 분석자료입니다. 투자 권유나 매매 추천의 목적이 아니며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 답사와 전문가 상담을 통해 신중히 검토하시기 바랍니다.

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