1회 유찰, 김포 숲속마을 경매 — 전용 84.94㎡ 6층 3.2억 시작

고촌중학교 남측에 자리 잡은 이 아파트는 2000년 준공된 철근콘크리트 구조의 13층 규모 단지입니다. 감정평가서에 따르면 본건은 고촌역(김포골드선) 인근에 위치하며 대중교통 이용여건이 무난한 편으로 평가받고 있습니다. 현재 1회 유찰로 최저입찰가가 감정가의 70% 수준인 3.2억까지 내려온 상태로, KB시세 대비 31.34% 할인된 가격에서 매수 기회를 제공합니다. 감정평가액 4.6억 대비 약 1.4억원 할인된 수준으로 진행되고 있어 향후 낙찰 동향이 주목됩니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경41661
법원명	인천지방법원 부천지원
소재지	경기도 김포시 고송로 17 (숲속마을)
건물명	숲속마을 102동 604호
전용면적	84.94㎡ (25.69평)
층수	6층 / 총 13층
건축연도	2000년
입찰일	2026년 4월 7일 (3회차 진행중)
입찰장소	별관 제122호 법정
감정가	4.61억원
최저입찰가	3.23억원
보증금	3,227만원 (10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행중
권리관계	2016.06.03 근저당권 설정

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
2회차	2026-04-07	유찰	미상	–
3회차	2026-04-14	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	4.61억원	2024.06.04 기준
KB시세 상한	4.8억원	2026.03.13 기준
KB시세 중간	4.7억원	–
KB시세 하한	4.3억원	–
최저입찰가	3.23억원	3회차 기준
KB대비 할인율	-31.34%	중간시세 기준
실거래가	4.45억원	2026.02.01
실거래 대비 할인율	-27.48%	–

실거래 이력

감정평가서에서 확인한 거래사례에 따르면, 같은 단지 내 107동 6층 60* 호실이 2024년 3월 4.6억원에 거래된 바 있습니다. 동일한 전용면적과 대지권 면적을 가진 호실로, 본건과의 비교 기준이 되는 사례입니다.

공시가격

기준연도	공시가격	감정가 대비 비율
2025년	2.86억원	62.0%

교통 분석

김포골드선 접근성

감정평가서에 따르면 본건 인근에 고촌역(김포골드선)이 소재하고 있어 대중교통 이용여건이 무난한 편으로 평가됩니다. 김포골드선은 김포공항역에서 김포시청역까지 운행하는 경전철로, 공항철도 및 서울 지하철과의 환승 연결성을 제공합니다.

고촌역에서 김포공항까지는 약 10분 소요되며, 김포공항에서 서울역까지는 공항철도 직통열차로 약 20분이면 도달 가능합니다. 이를 통해 서울 도심부와의 접근성이 상당히 양호한 편입니다.

버스 교통망

감정평가서에서 언급한 바와 같이 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 버스를 이용한 이동도 가능합니다. 김포시는 서울 서부지역과 인천국제공항을 연결하는 광역버스 노선이 잘 발달되어 있어, 대중교통 이용시 다양한 선택권을 제공합니다.

자가용 이용시

본건까지 차량 접근이 가능하다고 감정평가서에 기록되어 있습니다. 김포시는 서울외곽순환고속도로, 인천국제공항고속도로 등 주요 고속도로망과 연결되어 있어 자가용 이용시에도 편리한 접근성을 제공합니다.

학군·교육 분석

인근 학교 현황

감정평가서에 따르면 본건은 고촌중학교 남측 인근에 위치하고 있어 중학교와의 접근성이 매우 양호합니다. 고촌중학교까지는 도보로 이용 가능한 거리에 있어 자녀가 있는 가정에게는 교육 여건상 유리한 입지입니다.

또한 상대보호구역으로 고촌중학교와 누리유치원이 지정되어 있어, 교육시설 보호를 위한 각종 규제가 적용되고 있습니다. 이는 해당 지역이 교육환경 보전을 위해 관리되고 있음을 의미합니다.

교육 인프라

김포시는 최근 인구 증가와 함께 교육 인프라 확충에 적극적으로 나서고 있는 지역입니다. 신도시 개발과 함께 새로운 학교들이 지속적으로 신설되고 있어, 향후 교육 여건은 더욱 개선될 것으로 예상됩니다.

특히 고촌 지역은 김포시 내에서도 비교적 안정적인 주거지역으로 형성되어 있어, 교육 환경 면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다.

생활 편의시설

상업시설 현황

본건 주변에는 다양한 생활 편의시설들이 위치하고 있습니다. 감정평가서에서는 주변이 동유형의 아파트단지, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 기술하고 있어, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설들이 갖춰져 있음을 알 수 있습니다.

인근 상업시설 현황:

음식점/카페

시설명	카테고리
시골향기	음식점
집김밥밖에커피	카페/음식점

마트/쇼핑

시설명	카테고리
캠핑큐	마트/쇼핑

서비스업

시설명	카테고리
한스헤어	미용서비스
미래사목연구소	기타서비스

건물 정보

건축물 대장 정보

항목	내용
건물명	숲속마을
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	5,513.65㎡
사용승인일	2000년 11월 20일
지상층수	13층
지하층수	1층
승강기수	2대
총 세대수	52세대
에너지효율등급	미등급

전용부분 상세 정보

감정평가서에 따른 본건의 상세 정보입니다:

항목	면적(㎡)
전용면적	84.936
공유면적	14.328
분양면적	99.264
대지권면적	46.848
전용률	86%

건물 구조는 철근콘크리트조이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 샷시 창호로 마감되어 있으며, 급배수설비, 위생설비, 승강기 및 난방설비 등을 구비하고 있습니다.

토지 이용 현황

구분	내용
지목	대지
토지면적	25,498㎡ (단지 전체)
대지권 비율	46.848/25,498
토지형상	광평수의 부정형 토지
토지이용상태	아파트 건부지로 이용중

공시지가 정보

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용구분
2025년	2,314,000	일반

토지이용계획

용도지역·지구·구역

감정평가서에 기록된 본건의 토지이용계획은 다음과 같습니다:

주요 용도지역:
– 도시지역
– 제2종일반주거지역 (2018년 6월 18일 지정)

용도지구:
– 고도지구 (공항고도제한 해발 50.50m~112.86m 미만)

용도구역:
– 수평표면구역
– 장애물제한표면구역
– 상대보호구역 (고촌중학교)
– 상대보호구역 (누리유치원)
– 성장관리권역
– 하수처리구역 (신기처리분구)
– 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

도로:
– 중로1류 (폭 20m~25m, 보조간선도로)

이러한 용도지역 지정은 주거환경 보호와 공항 운항 안전을 위한 높이 제한 등을 목적으로 하고 있습니다.

지역 시장 동향

김포시 아파트 매매지수

기준일	매매지수
2025.04	129.2
2025.03	129.9
2025.02	129.8
2025.01	130.3
2024.04	131.4
2024.03	131.9

김포시 아파트 매매지수는 2024년 상반기 대비 소폭 하락한 상태를 유지하고 있습니다. 2024년 3월 131.9를 기록한 후 점진적으로 하락하여 2025년 4월 현재 129.2 수준에 머물고 있습니다.

감정평가 시장 분석

감정평가서에 따르면 인근 부동산 탐문조사 결과 본건의 가격수준은 4.5억원에서 4.7억원 내외로 파악되고 있습니다. 이는 감정가 4.61억원과 유사한 수준으로, 현재 시장에서 형성되고 있는 가격대를 반영한 것으로 보입니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 김포시에서 진행 중인 경매물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1위	구래역한강리슈빌	84.96㎡	2층	2.77억	3.96억	-29.38%	04.07	B등급	74점
2위	한강신도시롯데캐슬	84.98㎡	6층	3.82억	5.46억	-27.55%	04.02	B등급	72점
3위	풍경마을한강한라비발디	105.98㎡	14층	3.30억	6.74억	-42.56%	04.07	B등급	71점
4위 ★	숲속마을	84.94㎡	6층	3.23억	4.61억	-31.34%	04.07	B등급	70점
5위	초당마을 우미린아파트	106.61㎡	3층	3.73억	5.33억	-24.63%	04.14	B등급	69점

본건은 김포시 내 경매물건 중 4위의 입지점수를 기록하고 있으며, 교통점수 85점으로 상당히 높은 평가를 받고 있습니다.

자연환경·주거환경

주거환경 평가

감정평가서에 따르면 본건 주위는 동유형의 아파트단지, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 기술되어 있습니다. 이는 주거지역으로서의 정착도가 높고 생활 편의성이 확보된 지역임을 의미합니다.

자연환경

본건이 위치한 고촌읍 신곡리는 김포시 내에서도 비교적 자연환경이 양호한 지역 중 하나입니다. 한강과 인접한 위치에 있어 수변 환경을 접할 수 있으며, 아직 완전히 도시화되지 않은 지역 특성상 녹지 공간이 상당히 확보되어 있습니다.

장례시설 현황

반경 2km 내 장례시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 김포시의 특성상 대규모 장례시설은 시 외곽지역에 위치하고 있어 일상 주거생활에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

범죄 안전 통계

김포시 주요 범죄 현황 (2024년 기준)

범죄유형	발생건수	비고
지능범죄(사기)	4,644건	최다 발생
교통범죄	2,599건	–
기타범죄	2,355건	–
절도범죄	1,964건	–
폭행	1,115건	폭력범죄 중 최다
특별경제범죄	898건	–
손괴	471건	–
강제추행	99건	강력범죄 중 최다

김포시는 수도권 신도시 특성상 사기 관련 지능범죄가 가장 높은 비율을 차지하고 있으며, 전반적으로 강력범죄 발생률은 낮은 편입니다.

금융 정보

주요 은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리
신한은행	변동금리	3.71%	5.36%
농협은행	변동금리	3.80%	5.81%
국민은행	변동금리	4.07%	6.21%
기업은행	변동금리	4.18%	6.58%
광주은행	변동금리	4.49%	5.82%

정책자금 현황

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	만 19~34세 청년
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1.2억원	연소득 5천만원 이하
갱신만료 임차인 지원	미정	4.5억원	기존 대출 이용자

투자 참고사항

권리관계

본건에는 2016년 6월 3일자로 근저당권이 설정되어 있습니다. 경매를 통한 소유권 이전시 기존 근저당권은 소멸되나, 명도 과정에서 임차인 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

감정평가 근거

감정평가는 거래사례비교법을 적용하여 산정되었으며, 동일 단지 내 유사 거래사례를 기준으로 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교를 거쳐 4.61억원으로 결정되었습니다.

토지·건물 배분내역

감정평가서에 따른 가격 배분:
– 토지: 2.31억원 (50%)
– 건물: 2.31억원 (50%)

데이터 기준

• KB시세: 2026년 3월 13일 기준
• 감정평가: 2024년 6월 4일 기준 (감정평가사 정현석)
• 데이터 수집: 2026년 기준
• 건축물 정보: 건축물대장 등본 기준
• 범죄통계: 2024년 경찰청 공개데이터 기준

중요: 본 자료는 공개된 데이터를 기반으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 매수/매도 추천이 아닙니다. 투자 결정시에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/38357