1회 유찰, 남구 대연롯데캐슬레전드1단지 경매 — 전용 49.31㎡ 3층 / 최저가 1.6억

부산중앙고등학교 남측에 위치한 대연롯데캐슬레전드1단지는 2018년 준공된 15층 규모의 브랜드 아파트입니다. 감정평가서에 따르면 이 단지는 3개동으로 구성되어 있으며, 본 경매 대상은 102동 3층에 위치한 전용면적 49.31㎡(약 14.9평)의 아파트입니다. 1회 유찰을 겪으며 최저입찰가가 감정가 2.3억원의 70% 수준인 1.6억원까지 내려온 상태로, 실거래가 대비 52%의 상당한 할인률을 보이고 있습니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경105459
법원명	부산지방법원
소재지(도로명)	부산광역시 남구 수영로 135 (대연동,대연롯데캐슬레전드1단지)
건물명	대연롯데캐슬레전드1단지
전용면적	49.31㎡ (14.9평)
층/총층수	3층/15층
건축연도	2018년 (사용승인일: 2018.02.27)
입찰일	2026년 4월 27일
입찰장소	203호 법정
감정평가액	233,000,000원 (2.3억원)
최저입찰가	163,100,000원 (1.6억원)
보증금	16,310,000원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2026년 3월 23일	유찰	–	–
2회차	2026년 4월 27일	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정평가액	233,000,000원 (2.3억원)	2024.06.07 기준
KB시세	미제공	–
최저입찰가	163,100,000원 (1.6억원)	감정가의 70.0%
예상낙찰가	미제공	–
실거래가 대비 할인율	52.31%	2026년 3월 기준

실거래 이력

거래일	전용면적	층	거래금액
2026년 3월 1일	49.31㎡	–	342,000,000원 (3.4억원)

감정평가서에 따르면 인근 동일 단지 내 거래사례를 보면, 39.7㎡ 평형의 경우 2024년 5월 기준 2.2억~2.4억원에 거래되고 있으며, 49.31㎡ 평형은 2023년 11월 4억원에 거래된 사례가 있습니다. 현재 최저입찰가는 이러한 시세 대비 상당한 할인을 받은 수준으로 분석됩니다.

지역 낙찰가율 트렌드

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰	유찰
1개월	78.37%	1건	1건	0건
3개월	78.37%	1건	1건	0건
6개월	78.37%	1건	1건	0건
1년	78.37%	1건	1건	0건

공시가격

기준연도	공시가격	감정가 대비
2025년	411,000,000원 (4.1억원)	176.4%

교통 분석

인근에 지하철역 정보가 제공되지 않았으나, 부산 남구 대연동은 도시철도 2호선 경성대·부경대역과 대연역 사이에 위치한 교통 편의성이 양호한 지역입니다. 수영로변에 위치해 있어 간선도로 접근성이 우수하며, 시내버스 노선도 다양하게 운행되고 있습니다.

감정평가서에 따르면 대중교통의 편의성, 도심지·상업·업무시설과의 접근성, 차량이용의 편리성 등에서 양호한 평가를 받고 있습니다. 특히 부산의 주요 업무지구인 서면과 해운대 방향으로의 접근성이 우수하며, 경성대학교와 부경대학교 등 주요 대학과도 인접해 있어 교통 점수가 85점으로 높게 평가되었습니다.

학군·교육 분석

반경별 학교 현황

입지 분석에서 학교 점수가 90점으로 매우 높게 평가된 지역입니다. 감정평가서에서도 “부산중앙고등학교 남측 인근”에 위치한다고 명시하고 있어, 교육환경이 우수한 것으로 판단됩니다.

부산 남구는 전통적으로 교육열이 높은 지역으로 알려져 있으며, 대연동 일대에는 다수의 초·중·고등학교가 밀집해 있습니다. 특히 부산중앙고등학교, 경남고등학교, 경남여자고등학교 등 명문 고등학교들이 인근에 위치하고 있어 학군 선호도가 높습니다.

또한 경성대학교와 부경대학교가 도보권에 위치해 있어 대학가의 문화적 혜택을 누릴 수 있으며, 각종 교육 인프라가 잘 발달되어 있습니다.

주요 교육기관

인근 주요 교육기관으로는 부산중앙고등학교를 비롯해 대연초등학교, 대연중학교 등이 있으며, 도보 10분 거리에 경성대학교가 위치하고 있습니다. 이러한 교육환경으로 인해 학부모들에게 선호도가 높은 지역으로 평가받고 있습니다.

생활 편의시설

상업시설

구분	시설명	비고
음식점	권가네함흥냉면	인근 맛집
음식점	오투	–
기타	동양떡방앗간	–
서비스	명성덴트	자동차 관련
서비스	개성시대	–

대연동은 경성대학교와 부경대학교가 인근에 위치해 있어 대학가 특유의 다양한 상업시설이 발달되어 있습니다. 수영로변을 중심으로 각종 음식점, 카페, 편의점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

또한 대형마트와 전통시장이 적절히 배치되어 있어 일상적인 쇼핑에 불편함이 없으며, 각종 서비스업체들도 잘 발달되어 있습니다. 다만 편의시설 점수가 35점으로 다소 낮게 평가된 것은 대형 쇼핑몰이나 문화시설이 상대적으로 부족하기 때문인 것으로 분석됩니다.

자연환경·주거환경

자연환경

대연동은 황령산 자락에 위치해 있어 자연환경이 우수한 지역입니다. 감정평가서에 따르면 자연환경(조망, 일조량, 풍치, 경관 등)에서 양호한 평가를 받고 있습니다. 특히 3층이라는 중저층에 위치해 있어 적당한 조망권을 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다.

인근에는 대연공원과 황령산 등산로가 있어 산책과 운동을 즐기기에 좋은 환경을 제공합니다. 또한 남천동 해수욕장과 광안리 해수욕장이 차량으로 10분 내외 거리에 위치해 있어 해양 레저 활동에도 용이합니다.

장례시설

반경 2km 내 장례시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 주거지역에서는 장례시설이 멀리 떨어져 있는 것이 선호되는 경향이 있습니다.

범죄통계

2024년 부산 남구 주요 범죄통계를 보면:

범죄유형	주요 세부유형	발생건수
지능범죄	사기	10,554건
교통범죄	–	2,991건
기타범죄	–	4,951건
절도범죄	–	2,094건
폭력범죄	폭행	1,900건
특별경제범죄	–	2,982건

전체적으로 부산 남구는 대도시 지역치고는 비교적 안전한 편이며, 강력범죄 발생률은 상대적으로 낮은 수준을 유지하고 있습니다.

건물 정보

건축물대장

항목	내용
건물명	대연롯데캐슬레전드1단지
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	5,694.12㎡
대지면적	미제공
건폐율	0.00% (미제공)
용적률	0.00% (미제공)
사용승인일	2018년 2월 27일
지상층수	15층
지하층수	0층
승강기수	0대 (미제공)
총세대수	98세대
에너지효율등급	미제공

감정평가서에 따르면 본 단지는 3개동으로 구성되어 있으며, 101동 8층, 102동 15층, 103동 26층의 구조를 가지고 있습니다. 경매 대상인 102동 3층 306호는 전용면적 49.31㎡, 공용면적 55.151㎡로 총 계약면적이 104.461㎡입니다.

토지이용계획

구분	내용
용도지역	제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 자연녹지지역
용도지구	중로1류(폭 20m~25m), 소로2류(폭 8m~10m)
용도구역	가축사육제한구역, 정비구역, 지구단위계획구역
기타제한	절대보호구역, 상대보호구역, 공원, 공공공지

공시지가

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용
2025년	2,561,000원	일반

지역 시장 동향

아파트 매매지수 추이

기준일	매매지수
2025년 4월	221.0365
2025년 3월	208.6207
2025년 2월	202.6062

부산 남구 아파트 매매지수는 지속적인 상승세를 보이고 있어, 향후 부동산 시장에 긍정적인 신호로 해석됩니다. 특히 대연동 일대는 교통 및 교육 인프라가 우수해 꾸준한 수요가 있는 지역으로 평가받고 있습니다.

지역 대장 아파트

대연동 일대의 대표적인 아파트 단지로는 대연롯데캐슬레전드를 비롯해 여러 브랜드 아파트들이 위치하고 있습니다. 롯데캐슬 브랜드는 시공사의 신뢰도와 브랜드 가치로 인해 지역 내에서 프리미엄을 인정받고 있습니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 부산 남구 진행 경매 물건 중 입지점수 상위 5개:

순위	건물명	전용	층	최저입찰가	감정가	입찰일	입지등급	점수
1	대연롯데캐슬레전드1단지 ★	49.31㎡	3층	1.6억	2.3억	4/27	B등급	75점
2	정성재아파트	58.63㎡	–	2.3억	3.3억	4/28	B등급	66점

본 물건은 부산 남구 경매 시장에서 가장 높은 입지점수를 받은 물건으로, 특히 교통(85점)과 학군(90점)에서 우수한 평가를 받았습니다.

권리관계 및 특이사항

근저당권 설정현황

2019년 12월 13일자 근저당권이 설정되어 있어, 경매를 통해 소유권을 취득할 경우 기존 근저당권은 말소됩니다. 감정평가서에 따르면 정상적인 거래사례로 판단되며, 특별한 권리관계상의 문제는 없는 것으로 보입니다.

현황 및 점유상태

감정평가서에서는 “현장조사, 관련 부동산사무소 탐문, 부동산관련 사이트, 관련공부, 관련도면, 외부관찰 등으로 평가하였으며, 내부는 이해관계인의 폐문 부재 등으로 자세히 관찰하지 못하였다”고 명시하고 있습니다. 따라서 내부 상태 및 이용 상황, 관리상태 등에 대해서는 경매 진행 시 별도 확인이 필요합니다.

투자 관점에서의 고려사항

장점

1. 브랜드 프리미엄: 롯데캐슬 브랜드로 시공사 신뢰도가 높음
2. 우수한 입지: 교통(85점), 학군(90점)으로 높은 평가
3. 할인 매력도: 실거래가 대비 52% 할인으로 가격 경쟁력 확보
4. 적정 층수: 3층으로 층간소음, 조망권 등에서 균형잡힌 위치
5. 신축 아파트: 2018년 준공으로 비교적 신축 건물

주의사항

1. 편의시설 부족: 편의시설 점수 35점으로 상대적으로 낮음
2. 내부 미확인: 감정평가 시 내부 상태 미확인으로 추가 수리비 발생 가능
3. 권리관계: 기존 근저당권 존재로 법적 검토 필요
4. 유찰 이력: 1회 유찰로 시장에서의 관심도 파악 필요

대출 정보

은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리
국민은행	주택담보대출	4.070%	6.210%
신한은행	주택담보대출	3.710%	5.360%
농협은행	주택담보대출	3.800%	5.810%
기업은행	주택담보대출	4.180%	6.580%
광주은행	주택담보대출	4.490%	5.820%

정책자금 대출

상품명	금리	한도	조건
청년전용 보증부월세대출	0.000%~1.300%	4,500만원	만 19~34세 무주택 청년
버팀목전세자금	2.500%~3.500%	1.2억원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원 버팀목전세자금	–	4.5억원	기존 버팀목대출 이용자

데이터 기준 및 면책사항

• 감정평가 기준일: 2024년 6월 7일 (김정선 감정평가사)
• 데이터 수집일: 2025년 1월 기준
• 본 자료는 공개 데이터를 바탕으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 추천이 아닙니다.
• 실제 입찰 참여 전에는 현장 확인 및 전문가 상담을 통한 충분한 검토가 필요합니다.
• 경매 진행 상황 및 권리관계는 법원 및 관련 기관을 통해 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.

더 자세한 정보 및 실시간 업데이트: https://auctionlabs.co.kr/cases/1265