KB시세 대비 95% 할인, 강서구 우공아파트 경매 — 전용 26.36㎡ / 감정가 2.3억 / 입찰일 2026-04-30

감정가 2.3억원, KB시세 2.05억원인 강서구 우공아파트의 최저입찰가가 812만원으로 KB시세 대비 무려 95.04% 할인된 가격으로 책정되었습니다. 2024년 6월 첫 입찰 이후 무려 15회 연속 유찰을 기록하면서 감정가 대비 3.5% 수준까지 가격이 하락한 극저가 물건입니다. 강서구 지역 평균 낙찰가율 87.65% 대비 현재 입찰가는 매우 낮은 수준으로, 향후 입찰에서 주목받을 것으로 예상됩니다. 화곡1동 주민센터 인근에 위치한 이 물건은 2018년 사용승인을 받은 비교적 신축 아파트로, 전용면적 26.36㎡의 소형 주거공간입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경103899
법원명	서울남부지방법원
소재지	서울특별시 강서구 월정로20길 42 (화곡동)
건물명	우공아파트
전용면적	26.36㎡ (7.97평)
층수	3층 (총 10층)
건축연도	2018년 (사용승인: 2018.09.19)
입찰일시	2026년 4월 30일
입찰장소	제112호 법정
최저입찰가	8,127,000원
보증금	812,700원 (입찰가×10%)
유찰횟수	15회
현재상태	진행중
권리관계	2023.11.03. 압류

감정평가서에 따르면 본 물건은 철근콘크리트구조 10층 건물 내 3층 303호에 위치하며, 전유면적 26.36㎡, 공용면적 12.33㎡로 총 38.69㎡의 전체면적을 보유하고 있습니다. 대지면적은 7.9436㎡이며 전용률은 68.13%입니다.

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회	2024-06-13	유찰	–	–
2회	2024-07-18	유찰	–	–
3회	2024-08-22	유찰	–	–
4회	2024-11-06	유찰	–	–
5회	2024-12-11	유찰	–	–
6회	2025-02-11	유찰	–	–
7회	2025-03-26	유찰	–	–
8회	2025-05-14	유찰	–	–
9회	2025-06-25	유찰	–	–
10회	2025-08-05	유찰	–	–
11회	2025-09-23	유찰	–	–
12회	2025-10-30	유찰	–	–
13회	2025-12-10	유찰	–	–
14회	2026-02-04	유찰	–	–
15회	2026-03-25	유찰	–	–
16회	2026-04-30	진행중	–	–

2024년 6월부터 시작된 입찰이 15회 연속 유찰되면서 현재 16회차 입찰이 진행됩니다. 법원은 매 유찰시마다 최저입찰가를 단계적으로 인하하여 현재 감정가의 3.5% 수준까지 가격을 낮췄습니다.

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	231,000,000원	2024.02.06 기준
KB시세 중간값	205,000,000원	2026.03.13 기준
KB시세 상한	215,000,000원
KB시세 하한	190,000,000원
최저입찰가	8,127,000원	16회차 기준
감정가 대비 할인율	96.48%
KB시세 대비 할인율	95.04%

김정훈 감정평가사가 작성한 감정평가서에 따르면 2024년 2월 6일 기준 감정가는 2.31억원으로 산정되었습니다. 감정평가 시 거래사례비교법을 적용하여 인근 유사 물건의 거래사례를 분석한 결과, 2022년 9월 동일 단지 내 2층 동일 면적 호실이 2.6억원에 거래된 사례를 기준으로 시점수정과 개별적 요인을 반영하여 최종 가격을 결정했습니다.

감정평가서의 시점수정에서는 한국부동산원 서울특별시 강서구 아파트 매매가격지수를 활용했으며, 2022년 8월 104.1에서 2023년 12월 91.5로 하락한 지수를 반영하여 약 12% 하향 조정했습니다. 이는 최근 2년간 강서구 지역 아파트 시장의 침체를 보여주는 지표입니다.

공시가격 현황

기준연도	공시가격	감정가 대비 비율
2025년	135,000,000원	58.4%

2025년 기준 공시가격은 1.35억원으로 감정가 대비 58.4% 수준입니다. 일반적으로 공시가격은 시세의 60-70% 수준으로 책정되는 점을 고려하면 현재 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

지역 낙찰가율 분석

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰	유찰
1개월	87.65%	1건	1건	0건
3개월	87.65%	1건	1건	0건
6개월	87.65%	1건	1건	0건
1년	87.65%	1건	1건	0건

강서구 지역 최근 1년간 아파트 경매 낙찰가율은 평균 87.65%로, 현재 이 물건의 입찰가(감정가 대비 3.5%)와는 큰 차이를 보입니다. 이는 본 물건이 극저가로 입찰될 가능성이 높음을 시사합니다.

교통 분석

감정평가서에 따르면 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준입니다. 우공아파트는 강서구 화곡동에 위치하여 김포공항과 인접한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

건물 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다. 다만 구체적인 지하철역까지의 거리나 주요 버스 노선에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 강서구 화곡동 지역의 특성상 9호선 화곡역이나 공항철도 등을 이용할 수 있는 위치로 추정됩니다.

월정로20길에 위치한 본 물건은 강서구청, 화곡1동 주민센터와 인접하여 행정 편의성이 높은 지역입니다. 또한 김포공항 접근성이 우수하여 항공 이용 빈도가 높은 거주자에게는 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

학군·교육 분석

인근 학교 현황에 대한 구체적인 거리 정보는 제공되지 않았으나, 강서구 지역 전체적으로 교육 인프라가 잘 구축된 지역입니다. 위치 점수 분석에 따르면 학교 점수가 78점으로 양호한 수준을 기록했습니다.

강서구 내에는 다수의 초·중·고등학교가 분포하고 있으며, 특히 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로 교육시설 접근성이 우수합니다. 다만 본 물건의 경우 구체적인 학교까지의 거리나 도보 시간에 대한 데이터가 제공되지 않아 개별 확인이 필요합니다.

학원가 현황

인근 학원 현황으로는 오유미에어로빅이 확인됩니다. 화곡동 지역은 전반적으로 교육 인프라가 발달한 지역으로, 다양한 사교육 시설이 분포하고 있을 것으로 예상되나 구체적인 데이터는 추가 조사가 필요합니다.

생활 편의시설

상업시설 현황

구분	시설명	비고
마트	아웃도
마트	업소명없음
서비스	화곡카센타	차량 관련
서비스	카라미용샵	미용 관련

감정평가서에 따르면 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 생활 편의시설이 적절히 분포되어 있습니다. 화곡1동 주민센터가 인근에 위치하여 행정 업무 처리가 편리하며, 각종 생활편의시설 이용이 가능합니다.

위치 점수에서 편의시설 점수가 55점으로 보통 수준을 나타내고 있어, 기본적인 생활 편의시설은 갖춰져 있으나 대형 상권이나 특화된 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다.

자연환경·주거환경

범죄통계 분석

강서구 2024년 기준 주요 범죄 통계는 다음과 같습니다:

범죄유형	세부유형	발생건수	비고
지능범죄	사기	4,236건	최다 발생
폭력범죄	폭행	1,171건
절도범죄	절도범죄	1,671건
교통범죄	교통범죄	1,374건
특별경제범죄	특별경제범죄	1,115건

강서구는 서울시 내에서도 비교적 치안이 안정된 지역으로 알려져 있으며, 대부분의 범죄가 재산범죄나 경미한 폭력범죄에 집중되어 있습니다. 강력범죄의 경우 상대적으로 발생빈도가 낮아 주거환경으로서는 양호한 편입니다.

장례시설 현황

인근 장례시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 감정평가서에서 특별한 혐오시설이나 환경 저해요소에 대한 언급이 없어 주거환경에 부정적 영향을 미치는 시설은 없는 것으로 판단됩니다.

건물 정보

항목	내용
건물명	우공아파트
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	1,602.01㎡
대지면적	329.60㎡
건폐율	56.27%
용적률	418.88%
사용승인일	2018년 9월 19일
지상층수	10층
지하층수	1층
승강기	1대
세대수	24세대
에너지효율등급	79.12점

감정평가서에 따르면 건물 구조는 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕으로 되어 있으며, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일마감, 창호는 샷시 창호 등으로 시공되었습니다. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 완비되어 있습니다.

2018년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로서 건물 노후도가 낮아 향후 관리비 부담이나 대규모 수선이 당분간 필요하지 않을 것으로 예상됩니다. 총 24세대의 소규모 단지로 관리비 부담도 상대적으로 낮을 것으로 추정됩니다.

토지이용계획

구분	내용
용도지역	도시지역, 일반상업지역
용도지구	중요시설물보호지구(공항)
용도구역	대공방어협조구역, 수평표면구역, 토지거래계약허가구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 지구단위계획구역
도로	소로3류(폭 8m 미만)

일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 건물 용도 변경이나 상업시설 운영 등이 가능합니다. 다만 공항시설법에 따른 각종 제한사항이 있어 건축 시 높이 제한 등을 준수해야 합니다.

공시지가 현황

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용구분
2025년	4,744,000원	일반

㎡당 474만원의 공시지가는 서울시 평균 대비 중간 정도 수준으로, 강서구 지역의 특성을 반영한 적정한 수준으로 판단됩니다.

지역 시장 동향

아파트 매매지수 추이

기준일	매매지수	전년동월 대비
2025-04-01	174.4774
2025-03-01	168.5612
2025-02-01	164.8253
2025-01-01	161.5060
2024-04-01	159.8662
2024-03-01	159.7193

강서구 아파트 매매지수는 2024년 3월 159.72에서 2025년 4월 174.48로 약 9.2% 상승하여 점진적인 회복세를 보이고 있습니다. 이는 전국 부동산 시장의 회복 기조와 함께 강서구 지역도 안정적인 상승세를 나타내는 것으로 해석됩니다.

특히 2024년 하반기부터 상승폭이 확대되고 있어, 경매 낙찰 후 시세 상승에 따른 자본이득 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

강서구 상급지 TOP 5

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	양지샤인빌	13.76㎡	6층	98,560,000원	154,000,000원	–	2026-04-16	B	72
2	발쿠치네하우스	17.25㎡	4층	4,475,000원	159,000,000원	–	2026-04-21	B	71
3	경동팰리스힐	12.22㎡	6층	85,600,000원	107,000,000원	–	2026-04-30	B	70
4	메종드로제	34.75㎡	12층	304,000,000원	304,000,000원	–	2026-04-16	B	67
5	★ 우공아파트	26.36㎡	3층	8,127,000원	231,000,000원	-95.04%	2026-04-30	B	67

강서구 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 기준 5위에 해당하며, 동일한 B등급 내에서도 67점으로 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히 KB시세 대비 할인율이 95.04%로 다른 물건들과 비교해 압도적으로 저렴한 가격을 형성하고 있습니다.

인구·생활 통계

강서구는 서울시 서남권의 대표적인 주거지역으로, 김포공항과 인접한 지리적 특성을 가지고 있습니다. 전체적으로 중산층 거주비율이 높고 가족 단위 거주자가 많은 특성을 보입니다.

화곡동 일대는 오랜 주거 역사를 가진 지역으로 생활 인프라가 잘 구축되어 있으며, 상대적으로 안정된 주거환경을 제공합니다. 최근에는 재개발·재건축 논의가 활발해지고 있어 향후 지역 발전 가능성도 주목받고 있습니다.

금융 정보

주요 은행 대출금리

은행	대출유형	최저금리	최고금리	평균금리
국민은행	주택담보대출	4.070%	6.210%	–
신한은행	주택담보대출	3.710%	5.360%	–
농협은행	주택담보대출	3.800%	5.810%	–
기업은행	주택담보대출	4.180%	6.580%	–
광주은행	주택담보대출	4.490%	5.820%	–

현재 주택담보대출 금리는 3.71%~6.58% 범위에서 형성되고 있어, 낙찰 후 자금 조달 시 개인 신용등급과 LTV 비율에 따라 적용금리가 결정될 것입니다.

정책자금 활용 가능성

상품명	금리범위	한도	조건
청년전용 보증부월세대출	0.00%~1.30%	4,500만원	만 19~34세 청년
버팀목전세자금	2.50%~3.50%	12,000만원	연소득 5천만원 이하
갱신만료 임차인 지원	–	45,000만원	기존 대출 이용자

소형 아파트의 특성상 젊은 층이나 신혼부부의 관심이 높을 것으로 예상되며, 해당 조건에 부합할 경우 저금리 정책자금 활용이 가능합니다.

데이터 기준

• 감정평가일: 2024년 2월 6일 (감정평가사 김정훈)
• KB시세 기준일: 2026년 3월 13일
• 범죄통계: 2024년 기준
• 공시가격: 2025년 기준
• 건축물대장: 2018년 사용승인 기준

본 자료는 공개된 법원 경매 정보와 공공 데이터를 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 분석 자료이며, 투자 권유나 추천이 아닙니다. 실제 입찰 참여 시에는 현장 확인과 추가적인 법률 검토가 반드시 필요합니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/45